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Sélections de la rédaction

Explorer le réaménagement du quartier Wynford-Concorde (Toronto) avec une application web sur mesure

Published Date

Au cours des cinq dernières années, Toronto a connu une croissance rapide, et une grande partie de cette croissance se fait vers le haut. Grâce aux initiatives d’urbanisation mises en place pour accélérer la création d’une offre de logements neufs et abordables (dont le besoin se fait cruellement sentir), les propositions de construction de gratte-ciel ont considérablement augmenté, la ville étant en passe de devenir la deuxième en Amérique du Nord en termes de nombre de gratte-ciel, après New York. Compte tenu de l’ampleur des travaux d’aménagement prévus, il est nécessaire de procéder à des évaluations complètes de ces propositions afin de s’assurer que les projets en question contribuent à la création de communautés saines et complètes et ne sont pas uniquement axés sur les gains financiers. Ce billet de blogue décrit une application web qui facilite de telles évaluations, dans le contexte de trois aménagements proposés pour la zone Wynford-Concorde du quartier Banbury-Don Mills de Toronto.

Toronto vit une importante crise en matière d’offre et d’abordabilité en logements. La situation va en s’empirant en raison du faible parc de logements et de la hausse des coûts de location et de propriété qui font que les résidents potentiels, et surtout les nouveaux arrivants, sont de plus en plus exclus du marché. Afin de répondre à la demande d’une population en pleine expansion qui cherche à se loger, le réaménagement à forte densité de sites publics et privés est devenu une tendance courante dans la ville. Cette croissance a été alimentée par le développement axé sur le transport en commun, fort populaire ces dernières années, souvent sous la forme de gratte-ciel qui surgissent le long des couloirs de transport collectif dans le but de fournir ces logements cruciaux tout en encourageant l’établissement de communautés piétonnes et bien connectées.

Une densification similaire aux tendances mentionnées ci-dessus est prévue pour le quartier Wynford-Concorde de North York, où se trouve le siège social d’Esri Canada. Trois futures stations de train léger sur rail (TLR) sont prévues le long de l’avenue Eglinton, qui constitue la limite sud du quartier, et des propositions de conception individuelles pour des projets de tours d’habitation à usage mixte ont été soumises pour trois sites à l’est de l’autoroute Don Valley Parkway : 1-3 Concorde Gate et 10-12 Concorde Place, 175 Wynford Drive, et 123 Wynford Drive. Ils comprennent collectivement 7 714 unités d’habitation supplémentaires (ce qui pourrait se traduire par plus de 16 000 nouveaux résidents dans la zone) et s’accompagnent également d’hôtels et d’espaces commerciaux.

Une carte générale de la zone d’étude Wynford-Concorde délimitée par l’avenue Eglinton, l’autoroute Don Valley Parkway, la voie ferrée et la rivière Don, avec des emplacements marqués pour les trois projets et des images des conceptions proposées.

Aperçu de la zone d’étude et des trois sites d’intérêt du projet. Images de Fengate Properties (sans date), Freed Developments & Fengate Properties (sans date) et Originate Developments (2021).

Les résidents locaux ont exprimé leurs inquiétudes sur la densité des modèles proposés, qui ont été décrits comme « monstrueux » et « inappropriés » pour le quartier environnant. Avec une hauteur de 40 à 65 étages, les bâtiments proposés surplomberont les bâtiments existants de la zone, qui ne dépassent pas 37 étages. L’implantation des bâtiments est également extrêmement dense, neuf tours étant prévues sur un seul de ces sites de projet. Les habitants ont également cité le manque de ressources communautaires comme un problème, car un tel afflux de résidents nécessiterait la mise en place d’autres espaces commerciaux, récréatifs et communautaires pour soutenir adéquatement le voisinage local. La rareté des places de stationnement et les futures conditions de circulation sont également une préoccupation majeure, car la zone connaît déjà un niveau modéré de congestion.

L’application

Afin de faciliter l’examen de l’aménagement proposé et d’étudier d’autres options de conception, nous avons créé une application SIG en ligne pour la visualisation et l’exploration de scénarios urbains informatifs. Plus précisément, l’application de visualisation de l’aménagement de Wynford Drive (Wynford Drive Development Viewer) a été créée en utilisant ArcGIS Maps SDK for JavaScript (anciennement appelé ArcGIS API for JavaScript), ArcGIS Experience Builder et la bibliothèque ouverte JavaScript Chart.js. Elle permet de visualiser en 3D l’aménagement urbain de la zone d’étude Wynford-Concorde selon trois scénarios : les conditions existantes, l’aménagement proposé et un scénario de rechange que nous avons configuré en vue de revoir l’aménagement potentiel avec un design qui favorise un mélange plus équilibré d’espaces à densité modérée.

L’application se compose de deux onglets principaux : les onglets Comparer et Explorer. L’onglet Comparer vous permet d’évaluer et de comparer deux scénarios côte à côte, à la fois visuellement et quantitativement, afin d’évaluer leurs performances sur un certain nombre d’indicateurs clés d’aménagement. Les scénarios sélectionnés sont visualisés dans deux scènes 3D distinctes et synchronisées qui facilitent la navigation de l’utilisateur. Les graphiques dynamiques situés sous les fenêtres de visualisation se mettent automatiquement à jour pour refléter la valeur des paramètres d’aménagement pour les scénarios sélectionnés, notamment les estimations de la population, des ménages, des emplois, du stationnement, de la surface bâtie et des volumes de circulation routière aux heures de pointe.

Une capture d’écran de l’onglet Comparer de l’application web, montrant des scènes 3D des scénarios d’aménagement proposés et de rechange, au-dessus de graphiques illustrant les paramètres associés.

L’onglet Comparer de l’application web de visualisation de l’aménagement de Wynford Drive.

L’onglet Explorer vous permet de parcourir des scénarios individuels et d’utiliser des outils d’analyse à la volée pour une évaluation visuelle plus poussée. Vous pouvez naviguer librement dans la scène 3D, vous rendre à une série de points de vue suggérés grâce à un ensemble de signets, utiliser des commandes pour modifier les paramètres d’éclairage et de météo par défaut, et appliquer les outils intégrés d’analyse des ombres et des lignes de visibilité pour évaluer l’impact de l’aménagement sur les utilisations actuelles du sol dans la zone environnante. Il existe également une option permettant de visualiser le scénario dans un environnement immersif ArcGIS 360 VR, qui peut être transféré dans un navigateur de bureau ou mobile ou dans un dispositif de réalité virtuelle.

Une capture d’écran de l’onglet Explorer de l’application web, montrant une scène 3D du scénario d’aménagement tel qu’il serait vu à partir de la rue.

L’onglet Explorer de l’application web de visualisation de l’aménagement de Wynford Drive.

Les scénarios

L’onglet « Current Conditions » (conditions actuelles) montre l’état actuel de la zone d’étude, avant tout aménagement. L’aménagement actuel dans les trois zones de projet désignées consiste principalement en un hôtel-résidence et en immeubles de bureaux à faible densité, tandis que le quartier plus vaste se compose essentiellement de complexes résidentiels et de bureaux de densité faible à modérée. La circulation routière entrante et sortante est très dense dans cette zone, avec un grand pourcentage de navetteurs se déplaçant dans leurs propres véhicules. Des ensembles de données gouvernementales ouvertes, y compris des bâtiments en 3D, ont été utilisés pour modéliser les conditions actuelles. Nous avons utilisé le logiciel ArcGIS CityEngine pour modéliser le terrain local, les arbres, les réseaux de transport et les infrastructures pour les trois scénarios.

Une scène 3D de la zone d’étude avec des modèles des bâtiments actuels.

Le scénario des conditions actuelles, en regardant vers l’ouest.

L’onglet « Proposed Development » (aménagement proposé) représente les conditions futures si les trois projets d’aménagement étaient réalisés, ainsi que les nouvelles stations de TLR qui sont en cours de développement. Les projets à usage mixte proposés consistent principalement en des suites résidentielles, avec quelques espaces commerciaux et communautaires limités. Bien que le pourcentage de navetteurs se déplaçant en automobile devrait diminuer d’environ 10 % avec l’ouverture de la ligne de TLR, le volume global de la circulation routière augmentera inévitablement avec l’aménagement à haute densité. Les bâtiments ont été symbolisés par désignation de l’utilisation de l’espace dans CityEngine. Des modèles de bâtiment ont été générés pour le site 123 Wynford Drive, où les modèles des urbanistes n’étaient pas disponibles.

Une scène 3D de la zone d’étude, avec des modèles des bâtiments de l’aménagement proposé, colorés selon l’utilisation de l’espace sur les trois sites du projet, avec des bâtiments contextuels environnants en gris.

Le scénario d’aménagement proposé.

Nous avons élaboré le scénario de rechange en nous guidant sur trois principaux objectifs : (1) une densité modérée, (2) un bon équilibre des types d’utilisation de l’espace et la fourniture d’une infrastructure communautaire adéquate, et (3) une proposition de conception compatible qui s’intègre bien au quartier environnant. Cela a permis de générer une variété de types d’utilisation de l’espace, notamment pour ce qui est des commerces de détail, des services de garde d’enfants et d’autres services, ainsi que des espaces communautaires. Les bâtiments du scénario de rechange ont également été créés et symbolisés dans CityEngine.

Une scène 3D de la zone d’étude, avec des modèles des bâtiments de l’aménagement de rechange, colorés selon l’utilisation de l’espace sur les trois sites du projet, avec des bâtiments contextuels environnants en gris.

Le scénario de conception de rechange.

Nous avons enregistré les scénarios terminés en tant que scènes web dans ArcGIS Online et les avons intégrés dans l’application web pour les visualiser. Les paramètres relatifs à l’aménagement et à la circulation ont été calculés pour les trois sites du projet dans le cadre de chaque scénario en se fondant sur les types d’utilisation de l’espace, les données sur la circulation aux intersections municipales et certaines hypothèses générales. Ces paramètres ont également été inclus dans l’application web pour être affichés avec chaque scénario sélectionné dans l’onglet Comparer. Un résumé des paramètres de sortie calculés pour chacun des trois scénarios est fourni ci-dessous.

 Un tableau résumant les paramètres relatifs à la population, aux ménages, aux emplois, aux aires de stationnement, à la densité de la circulation aux heures de pointe et à l’aire de plancher par espace utilisé dans le cadre de chaque scénario.

Tableau récapitulatif des paramètres pour chaque scénario.

À la comparaison des paramètres des scénarios, il est clair que l’aménagement proposé augmenterait considérablement la densité bâtie sur ces trois sites de projet, le niveau de la population locale augmentant alors que les emplois iraient en décroissant en raison de la prépondérance de l’espace résidentiel par rapport à l’espace non résidentiel. Cela entraînerait une augmentation substantielle de la circulation au quotidien, en particulier aux heures de pointe, même si le pourcentage global de déplacements en véhicules privés est censé être inférieur à celui des transports en commun et des autres modes de transport. En comparaison, le scénario de rechange propose un aménagement à densité moyenne qui fournit des logements tout en maintenant un équilibre avec d’autres commodités souhaitées, comme les commerces et les espaces communautaires. Il est intéressant de noter que les estimations de circulation routière qui en résultent sont encore assez élevées avec le scénario de rechange, bien qu’il soit important de remarquer qu’elles ne représentent que les heures de pointe, de sorte qu’un écart plus important peut exister entre les densités globales de circulation quotidienne en raison de la proportion plus élevée d’ensembles résidentiels dans le scénario d’aménagement proposé. En outre, les paramètres relatifs à la circulation routière sont calculés pour la zone d’étude générale et ne sont pas limités aux trois sites du projet. Quoi qu’il en soit, il est probable que l’infrastructure routière locale devra être améliorée afin de faire face à l’augmentation des flux de circulation découlant de la densification de la zone.

Le scénario de rechange que nous avons modélisé pour cette évaluation est de nature exploratoire et ne représente qu’une des nombreuses conceptions potentielles qui pourraient être poursuivies à la place de l’aménagement proposé. Toutefois, il démontre qu’il est possible de trouver un compromis efficace entre la nécessité de densifier pour accroître l’offre de logements et le désir d’une communauté complète et viable pour les résidents locaux. Des conceptions comme le scénario de rechange favorisent une approche équilibrée qui aboutit à des emplois, des résidences et des espaces communautaires.

Vous pouvez explorer le visualiseur d’aménagement de Wynford Drive ici.